Categoria: Direito Registral e Notarial

Comprar um imóvel, registrar a aquisição e, anos depois, perder a propriedade porque outra pessoa tinha um direito anterior sobre o bem parece uma situação excepcional. Mas ela existe — e pode se tornar ainda mais complexa quando o imóvel passou por vários proprietários antes da perda.

Foi justamente uma situação desse tipo que chegou ao Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.258.689/SC, julgado pela Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

A discussão era simples de formular, mas importante na prática: depois de sucessivas vendas, quem tem direito de buscar indenização quando o imóvel é perdido? E contra quem essa cobrança deve ser dirigida?

O que é evicção?

“Evicção” é o nome jurídico dado, em linhas gerais, à perda total ou parcial de um bem adquirido quando se reconhece um direito anterior de terceiro.

Imagine alguém que compra um imóvel regularmente e, posteriormente, uma decisão reconhece que outra pessoa possuía um direito anterior capaz de retirar daquele comprador a propriedade ou a posse.

O Código Civil estabelece, no art. 447, que, nos contratos onerosos, quem aliena o bem responde pela evicção. A legislação também prevê consequências patrimoniais para quem efetivamente sofre essa perda.

Isso não significa, porém, que toda discussão envolvendo um imóvel gere automaticamente direito a indenização. É necessário analisar a causa da perda, o negócio realizado e as circunstâncias concretas.

O problema fica maior quando o imóvel foi vendido várias vezes

A situação se complica quando existe uma sequência de negócios.

Uma pessoa vende o imóvel para outra. O novo proprietário posteriormente revende para um terceiro. Esse terceiro também pode realizar nova venda.

Anos depois, quando o bem já está nas mãos do último comprador, surge um direito anterior e a propriedade é perdida.

Nesse cenário, aparece uma dúvida natural: quem sofreu juridicamente a evicção?

O primeiro comprador? Algum proprietário intermediário? Ou aquele que era dono do imóvel quando ocorreu efetivamente a perda?

Foi essa uma das questões enfrentadas pelo STJ no REsp 2.258.689/SC.

Quem pode pedir a indenização?

No julgamento, a Terceira Turma reconheceu que, em princípio, a legitimidade para buscar a indenização decorrente da evicção pertence a quem era proprietário do imóvel no momento da perda.

A lógica é relevante.

Se alguém comprou o imóvel e depois o revendeu normalmente, deixando de ser seu proprietário antes da ocorrência da evicção, não foi essa pessoa que perdeu o bem naquele momento.

Quem sofre diretamente a perda é o adquirente que ainda detinha a propriedade quando o direito anterior de terceiro produziu seus efeitos.

Segundo o relato do julgamento, o caso envolvia justamente sucessivas transmissões do imóvel, cuja matrícula acabou posteriormente cancelada. O STJ reconheceu a legitimidade da adquirente que detinha a propriedade no momento da perda e determinou o retorno do processo ao tribunal de origem para nova análise.

Isso também mostra por que a existência de evicção não deve ser confundida com simples irregularidade documental ou com qualquer conflito envolvendo o imóvel.

E contra quem deve ser feita a cobrança?

Nas vendas sucessivas, existe outra questão importante: identificar quem responde perante quem.

O entendimento apresentado no julgamento foi no sentido de respeitar a cadeia de alienações.

Em termos simples: o comprador que perdeu o imóvel busca eventual reparação de quem lhe vendeu diretamente. Esse vendedor, se também tiver direito de regresso, poderá discutir sua responsabilidade com quem lhe vendeu anteriormente, e assim sucessivamente.

Não se pula automaticamente toda a cadeia para cobrar diretamente do primeiro proprietário.

Essa lógica preserva os diferentes contratos celebrados ao longo das transmissões e permite examinar as obrigações existentes em cada negócio.

Por isso, em situações como essa, não basta perguntar “quem vendeu o imóvel originalmente?”. É necessário reconstruir toda a sequência das aquisições.

O que deve ser analisado antes de cobrar?

Antes de concluir quem pode pedir indenização e contra quem a cobrança deve ser dirigida, é preciso compreender documentalmente o que aconteceu.

A matrícula do imóvel costuma ser o ponto de partida, mas não é o único documento relevante.

Também precisam ser examinados os contratos ou escrituras de compra e venda, as datas das transferências, a origem do direito reconhecido ao terceiro e o momento exato em que ocorreu a perda da propriedade.

Em determinadas situações, pode ser necessário reconstruir vários negócios realizados ao longo dos anos.

Essa análise é importante porque a evicção está ligada à existência de um motivo jurídico anterior à aquisição. O próprio STJ registra que a perda do bem deve decorrer de direito preexistente, e não simplesmente de um fato ocorrido depois da venda. Veja a explicação do STJ sobre a evicção.

Também é por isso que temas como fraude à execução, aquisição de imóvel litigioso ou outras restrições registrais precisam ser examinados separadamente. Apesar de todos poderem envolver problemas com imóveis, tratam de situações jurídicas diferentes.

Perder o imóvel não encerra a análise

Quando um imóvel passa por sucessivos proprietários e depois ocorre a perda da propriedade, identificar quem deve indenizar exige mais do que localizar o primeiro vendedor.

É necessário saber quem era proprietário no momento da perda, quem lhe vendeu o bem e como se formou toda a cadeia anterior de transmissões.

O julgamento do REsp 2.258.689/SC reforça justamente a importância dessa reconstrução.

Por isso, situações envolvendo perda da propriedade, cancelamento de matrícula ou reconhecimento de direito anterior de terceiro devem ser analisadas a partir dos documentos e da história registral concreta do imóvel.

Essa mesma cautela é importante em outros obstáculos registrais. No artigo sobre indisponibilidade na matrícula e registro do imóvel, explico por que a origem e a data da restrição podem ser decisivas para compreender seus efeitos.

Atuo com questões imobiliárias e registrais em Salvador/BA, inclusive na análise de cadeia dominial, restrições registrais e conflitos relacionados à aquisição e perda da propriedade.

Rogério Ferreira — OAB/BA 29.381

A situação costuma aparecer quando o comprador pretende registrar a aquisição ou transferir o imóvel e descobre uma indisponibilidade na matrícula.

Isso não significa automaticamente que o imóvel será perdido. Também não permite concluir, apenas pela anotação, se o registro poderá ou não prosseguir.

A indisponibilidade é uma restrição que limita a possibilidade de o titular dispor do imóvel. Pode decorrer de ordem judicial ou, nas hipóteses previstas em lei, de autoridade administrativa e representar um obstáculo relevante ao registro ou à transferência.

Quando aparece referência à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), é importante fazer uma distinção: a CNIB é o sistema utilizado para cadastramento das ordens de indisponibilidade e de seus cancelamentos. A origem jurídica da restrição está na ordem que a determinou e no processo ou procedimento correspondente.

Também não se deve confundir indisponibilidade com penhora. São medidas diferentes e produzem efeitos próprios.

Para compreender o problema, é preciso saber de onde veio a restrição, quando ela surgiu e qual era a situação jurídica e registral da aquisição naquele momento.

Por que a cronologia é tão importante?

Em casos envolvendo indisponibilidade, as datas podem mudar a análise.

É importante verificar quando ocorreu a aquisição, quando a indisponibilidade foi determinada e quando o título foi apresentado ao Registro de Imóveis.

Esses momentos nem sempre coincidem.

Uma pessoa pode ter assinado um contrato ou uma escritura anos antes e somente depois tentar registrá-la. Isso é relevante porque, como regra, a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.

Ao mesmo tempo, documentos anteriores à restrição podem ser importantes para demonstrar a cronologia e as características da aquisição.

Por isso, afirmar apenas que “a compra aconteceu antes” não resolve automaticamente o problema.

Uma compra anterior à indisponibilidade pode fazer diferença?

Pode, mas não de forma automática.

Uma aquisição documentada antes da restrição pode produzir uma discussão jurídica diferente daquela em que o negócio ocorreu depois da indisponibilidade.

A análise pode envolver a natureza do título, a situação registral existente, a data de apresentação ao cartório, as circunstâncias da aquisição e o conteúdo da ordem que originou a restrição.

A cronologia também produz efeitos concretos no próprio Registro de Imóveis. Pelas normas atuais do CNJ, salvo decisão judicial em sentido contrário, uma ordem de indisponibilidade que surge depois da prenotação não impede o registro do título anteriormente prenotado.

O ponto central é identificar qual era a situação jurídica e registral quando a restrição apareceu.

Pode existir mais de uma indisponibilidade?

Sim.

A mesma matrícula pode conter indisponibilidades provenientes de processos, juízos ou autoridades diferentes.

Nesse caso, não é seguro tratar todas as anotações como se tivessem uma única origem ou pudessem ser resolvidas da mesma forma. Cada restrição precisa ser identificada e compreendida no contexto em que foi determinada.

Quais documentos ajudam a analisar uma indisponibilidade?

Alguns documentos costumam ser importantes para reconstruir o caso:

• matrícula atualizada;
• contrato, promessa de compra e venda ou escritura;
• comprovantes relacionados à aquisição;
• eventuais certidões ou matrículas anteriores;
• nota devolutiva ou exigência do Registro de Imóveis, se houver;
• documentos que permitam identificar a origem e a data da restrição.

A reunião desses documentos não define automaticamente a solução. Ela permite reconstruir a sequência dos acontecimentos e compreender a relação entre a aquisição, o registro e a indisponibilidade.

A indisponibilidade impede definitivamente o registro?

Não é possível responder de forma geral.

Uma indisponibilidade pode efetivamente impedir determinado ato ou criar um obstáculo ao registro pretendido. Os efeitos, porém, dependem da ordem concreta, da cronologia e da situação registral existente.

Isso é diferente de afirmar que toda indisponibilidade torna o imóvel definitivamente intransferível.

Também não significa que a simples apresentação de um contrato anterior seja suficiente para afastar a restrição.

Conforme o caso, a solução pode exigir providências perante o Registro de Imóveis, o Poder Judiciário ou a autoridade responsável pela ordem, sem que exista uma medida única aplicável a todas as situações.

Na página sobre Direito Registral e Notarial, explico a atuação em questões relacionadas ao Registro de Imóveis e a restrições incidentes sobre imóveis.

A indisponibilidade está impedindo o registro ou a transferência do imóvel?

A análise começa pela matrícula, pelos documentos da aquisição e pela origem da restrição. A partir dessa reconstrução, é possível identificar se existe medida jurídica adequada para enfrentar o obstáculo.

Atuo em questões registrais imobiliárias em Salvador/BA, inclusive em situações envolvendo indisponibilidades e outras restrições sobre imóveis.

Rogério Ferreira — OAB/BA 29.381