A situação costuma aparecer quando o comprador pretende registrar a aquisição ou transferir o imóvel e descobre uma indisponibilidade na matrícula.
Isso não significa automaticamente que o imóvel será perdido. Também não permite concluir, apenas pela anotação, se o registro poderá ou não prosseguir.
A indisponibilidade é uma restrição que limita a possibilidade de o titular dispor do imóvel. Pode decorrer de ordem judicial ou, nas hipóteses previstas em lei, de autoridade administrativa e representar um obstáculo relevante ao registro ou à transferência.
Quando aparece referência à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), é importante fazer uma distinção: a CNIB é o sistema utilizado para cadastramento das ordens de indisponibilidade e de seus cancelamentos. A origem jurídica da restrição está na ordem que a determinou e no processo ou procedimento correspondente.
Também não se deve confundir indisponibilidade com penhora. São medidas diferentes e produzem efeitos próprios.
Para compreender o problema, é preciso saber de onde veio a restrição, quando ela surgiu e qual era a situação jurídica e registral da aquisição naquele momento.
Por que a cronologia é tão importante?
Em casos envolvendo indisponibilidade, as datas podem mudar a análise.
É importante verificar quando ocorreu a aquisição, quando a indisponibilidade foi determinada e quando o título foi apresentado ao Registro de Imóveis.
Esses momentos nem sempre coincidem.
Uma pessoa pode ter assinado um contrato ou uma escritura anos antes e somente depois tentar registrá-la. Isso é relevante porque, como regra, a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.
Ao mesmo tempo, documentos anteriores à restrição podem ser importantes para demonstrar a cronologia e as características da aquisição.
Por isso, afirmar apenas que “a compra aconteceu antes” não resolve automaticamente o problema.
Uma compra anterior à indisponibilidade pode fazer diferença?
Pode, mas não de forma automática.
Uma aquisição documentada antes da restrição pode produzir uma discussão jurídica diferente daquela em que o negócio ocorreu depois da indisponibilidade.
A análise pode envolver a natureza do título, a situação registral existente, a data de apresentação ao cartório, as circunstâncias da aquisição e o conteúdo da ordem que originou a restrição.
A cronologia também produz efeitos concretos no próprio Registro de Imóveis. Pelas normas atuais do CNJ, salvo decisão judicial em sentido contrário, uma ordem de indisponibilidade que surge depois da prenotação não impede o registro do título anteriormente prenotado.
O ponto central é identificar qual era a situação jurídica e registral quando a restrição apareceu.
Pode existir mais de uma indisponibilidade?
Sim.
A mesma matrícula pode conter indisponibilidades provenientes de processos, juízos ou autoridades diferentes.
Nesse caso, não é seguro tratar todas as anotações como se tivessem uma única origem ou pudessem ser resolvidas da mesma forma. Cada restrição precisa ser identificada e compreendida no contexto em que foi determinada.
Quais documentos ajudam a analisar uma indisponibilidade?
Alguns documentos costumam ser importantes para reconstruir o caso:
- matrícula atualizada;
- contrato, promessa de compra e venda ou escritura;
- comprovantes relacionados à aquisição;
- eventuais certidões ou matrículas anteriores;
- nota devolutiva ou exigência do Registro de Imóveis, se houver;
- documentos que permitam identificar a origem e a data da restrição.
A reunião desses documentos não define automaticamente a solução. Ela permite reconstruir a sequência dos acontecimentos e compreender a relação entre a aquisição, o registro e a indisponibilidade.
A indisponibilidade impede definitivamente o registro?
Não é possível responder de forma geral.
Uma indisponibilidade pode efetivamente impedir determinado ato ou criar um obstáculo ao registro pretendido. Os efeitos, porém, dependem da ordem concreta, da cronologia e da situação registral existente.
Isso é diferente de afirmar que toda indisponibilidade torna o imóvel definitivamente intransferível.
Também não significa que a simples apresentação de um contrato anterior seja suficiente para afastar a restrição.
Conforme o caso, a solução pode exigir providências perante o Registro de Imóveis, o Poder Judiciário ou a autoridade responsável pela ordem, sem que exista uma medida única aplicável a todas as situações.
Na página sobre Direito Registral e Notarial, explico a atuação em questões relacionadas ao Registro de Imóveis e a restrições incidentes sobre imóveis.
A indisponibilidade está impedindo o registro ou a transferência do imóvel?
A análise começa pela matrícula, pelos documentos da aquisição e pela origem da restrição. A partir dessa reconstrução, é possível identificar se existe medida jurídica adequada para enfrentar o obstáculo.
Atuo em questões registrais imobiliárias em Salvador/BA, inclusive em situações envolvendo indisponibilidades e outras restrições sobre imóveis.
Rogério Ferreira — OAB/BA 29.381
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